Seja para sair do aluguel, trocar a casa própria por outra que melhor se adequa à realidade da família ou mesmo investir no mercado imobiliário, não há dúvida de que adquirir um imóvel na planta é uma jornada repleta de expectativas.
Antes de mais nada, podemos afirmar que a informação é sua maior aliada nesse processo, principalmente quando algo não sai conforme prometido no momento da compra de um bem tão precioso.
Se você está aqui, é porque possivelmente está enfrentando atraso nas obras do seu imóvel e vivenciando um momento delicado de incertezas. Essa situação, infelizmente, é tão comum, que o Direito brasileiro possui balizas consolidadas por meio de Leis e decisões judiciais precedentes, cujo principal mote é proteger as relações e mitigar os prejuízos financeiros e emocionais causados por essa situação adversa.
Este artigo visa fornecer informações cruciais sobre seus direitos como consumidor diante desse cenário.
Nos próximos parágrafos, vamos mergulhar de forma no universo do Direito Imobiliário. Ao final, você terá não apenas explicações detalhadas sobre os seus direitos, mas também orientações práticas sobre como compreender, reivindicar e garantir aresolução desse desafio.
Qual o prazo para a entrega do imóvel comprado na planta?
A compra do imóvel é formalizada por meio da assinatura do contrato de promessa de compra e venda. Esse documento, que pode ter outros nomes a depender do caso, é de extrema importância, pois será o norte do comprador para sempre – até mesmo após finalizada a entrega do imóvel.
É fundamental ler e compreender todas as cláusulas contratuais antes de assinar o contrato de compra de um imóvel na planta, pois por ele se rege o acordo feito entre o construtor e o comprador, a exemplo do preço a ser pago, taxas e reajustes aplicáveis, informações sobre o imóvel e todos os detalhes dessa relação
O prazo de construção deve estar estampado no contrato forma clara e específica, tanto no quadro resumo, quanto nas cláusulas contratuais.
O prazo de construção de todas as fases do empreendimento (fase de comercialização, fase de construção, fase de entrega, entre outras definidas pela construtora) também deve estar absolutamente claro no contrato, de forma que o consumidor entenda qual a data final que a construtora tem para entregar as chaves.
No entanto, é comum que haja uma margem de tolerância para contar esse prazo final, que também deve estar definida no contrato.
Esse prazo adicional, chamado de prazo de tolerância, na maior parte das vezes varia entre 60 e 180 dias, e deve ser contado em dias corridos, não úteis. Essa prorrogação visa permitir lidar com imprevistos típicos da construção civil, proporcionando flexibilidade à construtora.
É possível o atraso na entrega do imóvel comprado na planta?
Quando alguém compra um imóvel na planta, naturalmente espera que a construtora cumpra o prazo estipulado no contrato para a entrega do imóvel. Contudo, essa expectativa nem sempre se concretiza e atrasos podem ocorrer.
Os atrasos na entrega podem ter diversas causas, como dificuldades financeiras enfrentadas pela construtora, entraves na obtenção de licenças e autorizações, falta de mão de obra qualificada, demora no fornecimento de materiais ou até mesmo imprevistos técnicos durante a construção.
Embora as construtoras frequentemente prometam aos compradores a possibilidade de visitar o canteiro de obras, na prática, isso pode se tornar inviável devido às normas técnicas e questões de segurança.
Independentemente da visita ao local da obra, o consumidor possui direitos assegurados pelo Código de Defesa do Consumidor, incluindo o direito a informações claras e precisas sobre o progresso da construção e quaisquer desafios que possam surgir.
Assim, é dever da construtora manter uma comunicação transparente e regular com o comprador, especialmente se surgirem contratempos que afetem o prazo originalmente estabelecido, e é direito do comprador exigir tais informações.
Quanto tempo a construtora pode atrasar a entrega do imóvel?
O Superior Tribunal de Justiça delimitou que o prazo de tolerância é válido, desde que fixado até o limite de 180 dias e observado o dever de informar sobre a progressão da obra.
Assim, a construtora pode atrasar a entrega dentro do estabelecido no contrato sem que haja, necessariamente, a obrigação de indenizar o comprador pelo atraso.
Então, qualquer atraso na entrega do imóvel além do prazo estabelecido pela própria construtora configura uma conduta abusiva. Isso gera diversos direitos para o consumidor, os quais devem ser conhecidos e exercidos em conformidade com a legislação vigente, dos quais falaremos a seguir.
Como calcular o prazo para entrega do meu imóvel?
Entender como calcular o prazo para a entrega do seu imóvel é um passo fundamental para garantir seus direitos diante de possíveis atrasos.
Imagine a seguinte situação: a data prevista para a conclusão das obras, conforme o contrato, é estabelecida para 01/01/2023. Neste contrato, existe uma cláusula que permite um atraso de até 180 dias. Nesse cenário, o prazo final para a entrega será 30/06/2023.
Este prazo final é crucial, marcando o ponto inicial para a contagem do seu direito à indenização em caso de descumprimento. Vale destacar que, mesmo que o contrato preveja a possibilidade de um prazo adicional para a entrega das chaves além dessa data, a partir do prazo final estipulado, seus direitos são plenamente assegurados.
Isso porque, conforme explicamos, o limite do atraso é 180 dias, e nenhuma causa adicional poderá estender esse prazo.
Agora, vamos imaginar uma nova situação, com as mesmas datas. O contrato prevê que a conclusão das obras será dia 01/01/2023 e autoriza um atraso de 90 dias. O prazo final, portanto, será 01/04/2023 e, a partir dessa data, o comprador já pode buscar a Justiça para fazer valer seus direitos. Porém, nesse caso, é importante examinar o contrato de forma cuidadosa para checar se não há situações que podem adicionar um prazo adicional a essa data, uma vez que é válido o atraso em até 180 dias.
Ou seja, é preciso ser muito cuidadoso ao calcular os prazos. Por isso, busque um profissional especializado que poderá analisar a legalidade da cláusula de tolerância e afirmar qual o prazo final para entrega das suas chaves.
Quais direitos do consumidor em caso de atraso na entrega?
O consumidor que sofre com o atraso na entrega de um imóvel comprado na planta possui diversos direitos garantidos pela lei e reiteradamente reconhecidos pelo Poder Judiciário.
A seguir, destacamos alguns dos principais direitos do consumidor que podem ser exigidos, dependendo da situação concreta.
1. Suspensão ou restituição dos juros de obra
A partir do atraso, os juros de obra se tornam abusivos, de modo que o consumidor deve exigir a suspensão desse acréscimo ou a restituição de valores que já tenha pago.
2. Direito a receber as chaves
A obrigação que a construtora assumiu por meio do contrato, de entregar o bem, pode ser exigida na Justiça, pedindo para que ela pague multa pelo descumprimento do acordo.
3. Direito a receber alugueis
Os compradores que apostaram na compra de um imóvel na planta para sair do aluguel podem comprovar na justiça o valor mensal que pagam pelo imóvel em que residem e exigir que a construtora passe a pagar esses alugueis.
4. Direito à indenização
Mesmo que não se trate de um imóvel residencial, ou que o comprador lesado já tenha um imóvel próprio, é direito dele receber indenização por tudo aquilo que deixou de ganhar pelo atraso da construtora. Esse valor pode ser calculado, por exemplo, com base na desvalorização do investimento ou no valor de mercado que poderia ser usufruído pelo comprador que fez o investimento, entre outras.
5. Direito à correção monetária
A construtora é obrigada a corrigir monetariamente os valores pagos pelo consumidor, utilizando algum índice previsto em contrato. Essa correção deve ser aplicada desde a data prevista para a entrega até a efetiva entrega do imóvel, a fim de evitar perdas financeiras para o comprador.
6. Direito à inversão da multa contratual
Os contratos preveem diversas multas às quais os compradores estão sujeitos em caso de descumprimento ou desistência. Ocorrendo falha da construtora ou incorporadora, o comprador poderá pedir que essa multa seja aplicada de forma inversa.
7. Direito à rescisão contratual, popularmente conhecido como distrato
Caso não seja possível chegar a um acordo com a construtora para a entrega do imóvel dentro de um prazo razoável, o consumidor tem o direito de rescindir o contrato e receber o que pagou.
8. Direito à compensação por danos morais
Em face da conduta abusiva da construtora, o consumidor também pode pleitear uma compensação por danos morais, que é devida a cada um dos adquirentes individualmente.
9. Substituição do INCC pelo IPCA
A correção monetária pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC) só é válida durante o prazo previsto para construção. Assim, havendo atraso, o consumidor pode exigir que seja aplicado o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). A exceção a essa regra acontece apenas se usar o IPCA for mais prejudicial para o comprador e significar o aumento das parcelas.
Caso o comprador tenha optado por financiamento imobiliário, é imprescindível observar atentamente o demonstrativo detalhado da parcela que está sendo paga. Como já analisado, juros de obra e outros encargos são abusivos a partir do atraso na entrega. Percebendo a incidência desses acréscimos, é direito do comprador suspender imediatamente a cobrança!
É fundamental que o consumidor esteja ciente desses direitos e, caso enfrente um atraso na entrega do imóvel, busque orientação profissional para proteger seus interesses e garantir que seja devidamente compensado pelos inconvenientes enfrentados.
A orientação especializada é fundamental para entender quais desses direitos se sobressaem no caso concreto e quais podem ser cumulados, aumentando as chances de uma boa negociação administrativa ou sucesso no pedido judicial.
O que fazer quando a construtora não cumpre o prazo de entrega da obra?
Se você está enfrentando um atraso na entrega do seu imóvel na planta, é essencial tomar algumas medidas para resguardar seus direitos:
- Busque orientação profissional especializada: Consulte um advogado especializado em direito do comprador de imóveis para avaliar o seu caso e orientá-lo sobre os próximos passos. Um profissional qualificado poderá analisar os detalhes do contrato, identificar as melhores estratégias para proteger seus direitos e negociar com a construtora em seu nome.
- Mantenha a documentação em dia: Organize e guarde todos os documentos relacionados à compra do imóvel, como o contrato de compra e venda, comprovantes de pagamento e todas as correspondências trocadas com a construtora. Esses documentos podem ser essenciais em caso de disputas ou negociações futuras.
- Inicie a negociação administrativa com a construtora: Envie uma notificação formal à construtora, por meio de carta ou e-mail, informando sobre o atraso na entrega e solicitando mais informações a respeito do empreendimento.
- Estude a viabilidade de uma ação judicial: Caso a negociação administrativa não produza resultados satisfatórios, é importante considerar a possibilidade de ingressar com uma ação judicial para proteger seus direitos como comprador. Nesse caso, seu advogado poderá orientá-lo sobre os procedimentos legais necessários.
Lembre-se de que a lei está do lado do consumidor em casos de atraso na entrega de imóveis na planta, e buscar orientação legal é fundamental para garantir que seus interesses sejam devidamente protegidos.
O que fazer quando a construtora se recusa entregar as chaves?
Ao se deparar com a situação angustiante de recusa da construtora em entregar as chaves, é fundamental estar ciente das defesas disponíveis ao comprador.
Primeiramente, é importante saber que esse é um momento grave que precisa ser avaliado por um profissional especializado em Direito Imobiliário.
Destacamos, contudo, duas estratégias que podem ser decisivas para proteger seus direitos.
Exigir a entrega sob pena de multa
Em casos de atraso na entrega, o comprador possui o direito de exigir a aplicação da cláusula penal, impondo uma multa proporcional por cada mês de atraso. Esta medida não apenas resguarda o comprador dos prejuízos decorrentes do atraso, mas também serve como incentivo para que a construtora cumpra os prazos estipulados.
Em caso de inadimplência, avaliar a extensão da dívida
No cenário em que a recusa é motivada pela inadimplência do comprador, é crucial avaliar a extensão da dívida. Os Tribunais entendem que, em tais circunstâncias, a entrega das chaves pode ser viabilizada se o contrato estiver cumprido em 85% ou se houver um adimplemento substancial. Isso oferece uma oportunidade para negociar uma solução que permita a conclusão do contrato, protegendo os interesses de ambas as partes.
Ao adotar estas estratégias, o comprador se empodera com ferramentas legais para enfrentar a recusa da construtora, buscando uma resolução justa e efetiva para o impasse.
Posso reclamar se o atraso for apenas na entrega das áreas comuns do condomínio?
É crucial entender que, conforme estabelecido por lei, as áreas comuns e privativas são indissociáveis.
De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o construtor possui a obrigação de entregar a totalidade do empreendimento na data estipulada pelo contrato. A mera entrega dos apartamentos ou a obtenção do Habite-se não são consideradas suficientes para considerar a obra finalizada, especialmente se as áreas comuns como salão de festas, churrasqueiras, piscinas, garagens, elevadores, portaria, entre outros componentes do condomínio estiverem inacessíveis.
Ou seja, a falta de entrega completa do empreendimento na data acordada implica na devida indenização pelo atraso. Este direito à indenização é válido quando o empreendimento não é entregue integralmente na data previamente estabelecida em contrato, então é importante avaliar se no documento de compra ficou claramente definido que o empreendimento seria entregue em etapas, pois, neste caso específico, a data de entrega de algumas áreas pode ser diferente daquela estabelecida para entrega do apartamento.
Outro ponto fundamental a se atentar é se houve publicidade enganosa que levou o consumidor a acreditar que o imóvel seria entregue de jeito diverso daquele que de fato era previsto nos projetos de construção. Esses casos devem ser avaliados com delicadeza por um profissional habilitado que fará uma investigação profunda nos documentos e avaliará a possibilidade de compensação.
Posso reclamar se o imóvel for entregue diferente do anúncio?
A Justiça entende que todas as informações transmitidas ao comprador integram o próprio contrato. Isso significa que as imagens apresentadas pela construtora durante a venda estão diretamente vinculadas ao que será entregue ao comprador. Caso o imóvel, ao ser concluído, não corresponda ao que foi prometido no projeto, isso pode ser considerado como oferta enganosa.
Em termos simples, a realidade do imóvel precisa ser notavelmente semelhante ao anunciado, mantendo os padrões de qualidade estabelecidos. Esse requisito está em conformidade com o Código do Consumidor, o qual determina que a publicidade deve refletir com precisão o produto ou serviço oferecido.
Embora seja comum encontrar cláusulas nos contratos que alegam a possibilidade de alterações nas metragens, acabamentos e acessórios sem o consentimento do comprador, essa cláusula nem sempre é válida. A validade dependerá do contexto e de suas especificidades, sendo aconselhável buscar orientação de um profissional especializado para uma análise personalizada.
Também é comum que nos panfletos publicitários exista a expressão “imagem meramente ilustrativa”. Importante ressaltar que isso não é suficiente para afastar as proteções estabelecidas pelo Código de Defesa do Consumidor, que é claro quanto a obrigação da empresa de fornecer informações claras e precisas ao comprador. Por isso, modificações no projeto após a veiculação das imagens devem ser claramente explicitadas no contrato de compra e venda.
Por fim, é relevante ressaltar que o memorial descritivo e os projetos devem ser apresentados ao comprador no ato da compra, bem como as informações sobre o registro da incorporação imobiliária deve estar no panfleto publicitário, justamente para que não hajam discrepâncias entre o que foi prometido e o que foi entregue.
A solução desses casos pode ser, por exemplo, a condenação da construtora a refazer o que está diferente ou até a devolver o valor pago pelo imóvel, total ou parcialmente.
Como saber se posso ingressar com uma ação judicial?
Se você já tentou resolver o impasse administrativamente, seja por meio de diálogo com a construtora, notificação extrajudicial, ou até mesmo apresentando reclamações em órgãos de defesa do consumidor, e ainda enfrenta os prejuízos decorrentes do atraso na entrega do seu imóvel, talvez seja o momento de considerar uma ação judicial como solução.
Ingressar com uma ação judicial é a maneira de evitar prejuízos contínuos, seja para sua saúde financeira ou emocional. Além disso, é a única garantia de que seu caso será julgado por uma autoridade competente, que decidirá de forma justa e séria, conferindo a devida atenção ao seu caso.
Algumas estratégias são fundamentais para potencializar as chances de uma decisão justa no seu caso. Vejamos algumas delas:
- Saiba calcular o prazo para entrega do seu imóvel: O prazo final para entrega, que marca o termo inicial para a contagem do seu direito à indenização, é aquele estabelecido para entrega da obra somado à cláusula de tolerância. Assim, vamos imaginar que a data prevista contratualmente para conclusão das obras seja no 01/01/2023 e no contrato exista uma cláusula que prevê a possibilidade de atraso em 180 dias. O prazo final, então, será em 30/06/2023. A partir de então, todos os direitos são assegurados, mesmo que no contrato exista a previsão de que além desse prazo pode haver mais um prazo adicional para entrega das chaves.
- Documentação em dia: Tenha em mãos os contratos firmados acerca do imóvel, a exemplo do contrato de promessa de compra e venda, contrato de financiamento, se houver, notificações enviadas e demais que você entender que são relevantes para a análise dos seus danos.
- Saiba indicar quanto gastou com a compra do imóvel e os desdobramentos: Organize suas finanças e tenha um demonstrativo de tudo que gastou para a compra do imóvel. O demonstrativo das parcelas pagas, de taxas bancárias, documentais, gastos extra em virtude do atraso, entre outros. Essa organização é crucial para fundamentar os pedidos na ação judicial de forma precisa.
- Comunique detalhes relevantes ao profissional: Informe ao advogado como o problema afetou sua vida. Se houve impactos familiares ou profissionais devido ao atraso na entrega, esses detalhes são essenciais para uma análise clara do seu caso.
- Jamais subestime a importância de um profissional habilitado: Buscar informações online é importante, mas não substitui a análise de um advogado especializado em direitos do consumidor imobiliário. A orientação profissional é fundamental para entender as nuances legais específicas do seu caso.
Em resumo, se o atraso está configurado sem uma solução satisfatória e com prejuízos documentados, é hora avaliar junto a um profissional quais são os próximos passos da ação judicial.
A consulta profissional é fundamental para uma análise aprofundada, assegurando que sua busca por reparação seja conduzida de maneira eficaz e justa.
Conclusão
O atraso na entrega de um imóvel comprado na planta pode ser uma situação frustrante e preocupante para os consumidores. Entretanto, é importante saber que existem leis que garantem direitos aos compradores nessas situações. Ao enfrentar um atraso na entrega, é fundamental buscar orientação jurídica adequada para compreender seus direitos específicos e tomar as medidas necessárias para garantir seu cumprimento.
Lembre-se de que cada caso é único, e as informações apresentadas neste artigo são apenas uma orientação geral. Para uma análise detalhada do seu caso específico, é essencial consultar um advogado especializado em direito imobiliário.
Não permita que o atraso na entrega do seu imóvel resulte em prejuízos ainda maiores. Mantenha-se informado, esteja ciente dos seus direitos e tome as medidas necessárias para proteger seus interesses. A busca por conhecimento e ação fundamentada são ferramentas poderosas para enfrentar desafios imobiliários com confiança e assertividade.